Las viviendas de uso turístico

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​​​​​​​​​​​​​​​​​​Publicado el 23.4.202​4


Es uno de los temas más debatidos en los parlamentos españoles: el acceso a vivienda, el alquiler de viviendas turísticas y su regulación.




Se puede afirmar que la amplia oferta de viviendas de uso turístico (de forma abreviada, “VUT”), en plataformas online como Airbnb, Booking o TripAdvisor fomenta el turismo en España, un sector que una vez más ha vuelto a demostrar ser un factor decisivo para la economía española, representando en 2023 un máximo histórico de 12,8 % del PIB. Por otro lado, en mercados inmobiliarios tensionados como por ejemplo Madrid, Barcelona o Baleares, para los residentes locales es cada vez más difícil acceder a una vivienda habitual asequible. 

Este dilema se refleja en el distinto nivel de regulación de las comunidades autónomas y los municipios. Aunque hasta cierto punto estas diferencias regulatorias sean comprensibles, debido a las características individuales de las comunidades autónomas y los municipios, con frecuencia, resultan confusas e incoherentes tanto para los inversores inmobiliarios como para los residentes.

No obstante, las regulaciones individuales conducen a una misma dirección, con el objetivo impuesto por el proyecto de Reglamento de la Unión Europea (07.11.2022) de armonizar en materia de arrendamientos de alojamientos a corto plazo. 

Propuesta de Reglamento de la Unión Europea.


El objetivo de la Comisión parece ser claro y conciso cuando en su comunicado de prensa afirma que “actúa para fomentar la transparencia en el sector del alquiler de alojamientos de corta duración en beneficio de todos los agentes”. 

Las medidas en el marco legal propuesto se pueden resumir de la siguiente manera: 
  • ​El establecimiento de un registro obligatorio en línea de los anfitriones y las propiedades en alquiler de corta duración (“quién”, “qué”, “dónde”) y un número de registro único.
  • La acreditación y verificación de dicho número en las plataformas y control por las autoridades, con posibilidad de multar a las plataformas.
  • El intercambio mensual de datos entre las plataformas y las autoridades, salvo para las plataformas pequeñas y microplataformas (con una media de hasta 4.250 anuncios).

Como se ha visto anteriormente, con dichas medidas se pretende llegar a resultados satisfactorios para todos los stakeholders – más sencillez y claridad para las plataformas y los anfitriones/inversores, más control y eficacia para las autoridades, y más transparencia para los usuarios. 

Desde el punto de vista jurídico-regulatorio, esta propuesta, en principio, debe evaluarse positivamente porque consiste en el establecimiento de una norma para todo el mercado común que aportará armonización y seguridad jurídica. 

​Regulación de las VUT en España

Siendo España uno de los países más afectados por el alquiler de viviendas turísticas desde hace ya varios años, se podría plantear que esta regulación europea llega tarde – aunque más vale tarde que nunca – dado que en las comunidades autónomas y los municipios más afectados ya se han o se están tomando medidas pertinentes a través de normativa para regular el impacto de las viviendas turísticas, algunas con más aplicación práctica que otras. 

Barcelona 

​El municipio más afectado por alquiler turístico es Barcelona que registra más de 8,5 millones de huéspedes en alojamientos de corta duración al año y por tanto es lógico que es allí donde más regulación se ha implantado. 

A finales del año pasado, la Generalitat de Cataluña aprobó el Decreto-ley 3/2023 (medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico) ​para garantizar el acceso a vivienda que por un lado establece un tope máximo de 10 VUT por cada 100.000 habitantes y, por otro lado, obligará a los anfitriones hacer una declaración responsable más exigente y renovar la licencia cada 5 años para mayor control, transparencia y legalidad.

Madrid 

​El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado para este mes de abril una nueva norma para controlar las VUT y para combatir la existencia de viviendas de uso turístico irregulares. Durante las inspecciones del año pasado, se detectaron 478 pisos sin licencia, aunque hay que suponer que la cifra de casos desconocidos es mucho más elevada. 

Si bien se anunció para este mes, todavía no se ha publicado nada acerca de su contenido – por ejemplo, en cuanto a la materia de inspecciones o sanciones – por lo que sólo se puede especular. 

La Comunidad de Madrid también está preparando una modificación de la normativa ya existente, más en concreto la del decreto 79/2014 y de la ley 1/1999 de Ordenación del Turismo, probablemente adelantándose así a la entrada en vigor del Reglamento de la UE.  Ya se ha anticipado que se incluirá un precepto que prohibirá las VUT en viviendas protegidas y otro que permita prohibir las VUT en aquellos edificios en los que la comunidad de propietarios decida vetar este tipo de uso. No obstante, hay que apuntar que esta última medida en la práctica no es nada nuevo ya que hoy en día ya existe la posibilidad de que comunidades de vecinos, con el 60% de votos a favor, prohíban las VUT con arreglo a la Ley de Propiedad Horizontal. 

Baleares 

El Govern de Baleares, por su parte, quiere combatir proactivamente la existencia de VUT ilegales mediante la alianza con una de las plataformas principales del mercado, Booking, adelantándose así a la entrada en vigor de la normativa europea, especialmente, a efectos del intercambio de datos entre plataformas y autoridades públicas.  

Con esta medida, Baleares está siguiendo el ejemplo de Sevilla que ha sido la primera ciudad española en suscribir un acuerdo con Booking para controlar el mercado de viviendas para uso turístico. 

​Consideraciones finales

​Aunque en este artículo sólo se haga mención a Barcelona, Madrid y Baleares, está claro que esta ola regulatoria llegará a todas las zonas más afectadas por el turismo (si no ha llegado ya) y se tendrá que tener en cuenta a la hora de invertir o de administrar los bienes inmuebles destinados a VUT. 

El Reglamento de la UE, por su parte, es una noticia muy bienvenida ya que aportará seguridad jurídica a los stakeholder y garantiza armonización jurídica en todo el mercado común. 

Queda por ver cómo se aplicará en la práctica la norma europea en las respectivas comunidades autónomas y municipios y si la normativa regional podrá incluso ir más allá de la europea.

En cualquier caso, por razones de presión social y política, es muy esperable que la regulación endurezca aún más con el tiempo y se apliquen cada vez más topes máximos de viviendas turísticas por habitantes (como en el caso de Barcelona/Cataluña) y/o requisitos muy estrictos para la obtención de una licencia, recomendamos a inversores inmobiliarios locales y extranjeros – interesados en la fuente de ingresos a través de las VUT – que adquieran cuanto antes el/los inmueble/s, con licencia turística en funcionamiento u obtengan la licencia lo antes posible, para eludir la escasez futura de viviendas destinados a uso turístico.

Los inversores deben ser conscientes del nivel de regulación en el municipio en el que pretenden comprar y alquilar la vivienda y no deben subestimar las obligaciones que conlleva el alquiler turístico. Por tanto, recomendamos un asesoramiento jurídico integral que asegure la correcta ejecución y seguimiento de dicha inversión. 

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