Más seguridad para los compradores de viviendas en construcción

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​​​​​​​​​​Publicado el 16.5.2024


​Gracias a una reciente sentencia del Tribunal Supremo español de 12 de abril de 2024, el comprador de una vivienda en construcción que nunca le fue entregada por insolvencia del promotor podrá recuperar de la entidad de crédito con la que trabajaba dicho promotor quebrado todas las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda.



 

​Desde la aprobación de una ley española de 1968 (actualmente sustituida por la Disposición Final Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999), los compradores de viviendas en construcción que entreguen a los promotores cantidades a cuenta del precio del inmueble cuentan con varios mecanismos eficaces de garantía, para el caso de que la vivienda no se entregue en plazo:

Los promotores están obligados a entregar a los compradores un aval bancario o a suscribir un seguro de caución que garantice el reembolso de las cantidades entregadas por los compradores durante la construcción.

Además, el promotor debe ingresar todas las cantidades que reciba de los compradores en una cuenta bancaria especial, que sólo se utilizará para atender pagos derivados de la construcción y se mantendrá separada de cualesquiera otras cuentas y activos de los que sea titular el promotor en el mismo banco.

En la sentencia de 12 de abril de 2024 que comentamos, el Tribunal Supremo ha decidido extender la protección de la referida disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación Final a aquellos compradores que hayan atendido el pago de los plazos pactados para la compra mediante letras de cambio u otros efectos entregados al promotor y que éste seguidamente descontó en una entidad de crédito para conseguir financiación con cargo a dichas letras o pagarés.

El Tribunal Supremo entiende que las entidades de crédito no pueden presentarse como terceros enteramente ajenos a la relación entre el promotor-vendedor y el consumidor-comprador. Al contrario, el banco que admite el descuento financiero de letras y pagarés aceptados y entregados a un promotor inmobiliario por los compradores de viviendas tienen la obligación de verificar que la financiación que conceden al promotor con estas operaciones de descuento se ingresan en una cuenta bancaria garantizada, como si los compradores hubiesen efectuado los pagos a cuenta mediante ingresos monetarios en la cuenta especial garantizada prevista en la Ley de Ordenación de la Edificación.

La tesis de la sentencia comentada impone una obligación de diligencia adicional a las entidades de crédito que facilitan financiación a promotores inmobiliarios, pero parece en todo caso una carga proporcionada al riesgo al que se exponen los compradores de vivienda en construcción a los que los promotores exigen suscribir desde el inicio del proceso de construcción letras de cambio y pagarés que documentan todos los plazos de pago pactados hasta la entrega del inmueble. En efecto, la situación de estos compradores es más expuesta que la de los que van haciendo frente a los pagos a cuenta mediante transferencias y pagos monetarios, por lo que no tenía sentido que quedasen desprotegidos en casos de falta de entrega en plazo de la vivienda debido a insolvencia o desaparición del promotor.  ​

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Fernando Carvajal Gómez - Cano

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