España, entre los mejores sistemas de Registro de la Propiedad

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Publicado el 23.1.2023


Es comprensible que los nacionales de cada país tiendan a ser críticos con muchas de sus instituciones políticas o administrativas. Esta actitud negativa hacia lo propio está muchas veces justificada, pero a veces conviene hacer un ejercicio de objetividad y análisis comparativo para llegar a conclusiones más gratificantes.




Los españoles tenemos en general una opinión mala o no muy buena de la estructura y funcionamiento de nuestro sistema legal. Hay buenas razones para ello. Sin dejar de reconocer esto, queremos en estas líneas poner de manifiesto la solidez, fiabilidad y eficacia funcional de los Registros de la Propiedad españoles.

La protección de la propiedad y del tráfico inmobiliario es uno de los pilares del Estado de Derecho y, por lo tanto, del orden económico y de la convivencia en cualquier sociedad. En España esto es doblemente importante, primero por el mayor apego que tradicionalmente tiene la población a la vivienda en propiedad (tendencia que se viene observando también, por cierto, en Alemania y los países escandinavos)  y en segundo lugar, por haberse convertido España en un atractivo destino de inversión inmobiliaria, tanto para particulares que buscan una residencia permanente o de recreo como para inversores institucionales. 

Tres son los factores de tipo jurídico-económico que se consideran más determinantes de la elección de un país o jurisdicción para realizar una inversión inmobiliaria transfronteriza: 
  1. seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario, 
  2. fiscalidad y costes asociados a la adquisición, tenencia y enajenación de los activos y
  3. seguridad jurídica en la explotación o disfrute del inmueble (aquí se incluyen las preocupaciones relativas al riesgo de ocupación ilegal y protección del propietario frente a impago de rentas arrendaticias, entre otros). 

Lamentablemente España no tiene demasiados motivos de satisfacción en relación con los dos últimos factores. En materia de fiscalidad hay algunos gobiernos autonómicos que están utilizando casi declaradamente sus competencias en materia de tributación inmobiliaria para desincentivar la compra de inmuebles por no residentes. Y los escandalosos casos de ocupación ilegal de viviendas frente a la pasividad o impotencia de la Policía y de los Juzgados y Tribunales se están convirtiendo en creciente motivo de preocupación y malestar social.

Frente a ese sombrío panorama queremos destacar que el sistema español de Registros de la Propiedad es seguramente una de las instituciones mejor concebidas y funcionalmente más eficaces del país. Los Registros de la Propiedad españoles ofrecen a todos los interesados en el mercado inmobiliario (propietarios actuales y futuros, arrendatarios, entidades de crédito, autoridades judiciales y administrativas) una información absolutamente fiable y transparente sobre la situación jurídica actual de cada inmueble, por un coste relativamente bajo y, lo que es probablemente lo más importante, ofreciendo además una garantía técnica y jurídica a todo el que, de buena fe, lleva a cabo cualquier transacción inmobiliaria confiando en el contenido del Registro.

En concreto, nuestro Registro de la Propiedad (basado en el sistema prusiano, pero con componentes latinos):

  • Ofrece información concreta, fiable y altamente digitalizada acerca de quién es actualmente el propietario de cada bien y qué cargas recaen sobre el mismo. En España no es en rigor necesario hacer ninguna investigación privada adicional  para conocer la situación jurídica de cada finca, ni contratar ninguna póliza de seguro para cubrir el riesgo de que nuestra adquisición resulte ulteriormente impugnada por algún tercero.
  • Garantiza a cualquiera que realice una operación inmobiliaria a título oneroso (compra, arrendamiento, préstamo hipotecario, etc.) confiando de buena fe en el contenido del Registro que será mantenido en su adquisición.
  • Está a cargo de unos profesionales de altísima cualificación y especialización, los Registradores, que asumen cotidianamente la muy exigente responsabilidad de examinar y calificar la legalidad de los títulos que se presentan a inscripción, actuando como filtro indispensable para dotar al sistema de la garantía de seguridad que es su objetivo y característica más destacada. Aunque los abogados que actuamos habitualmente como asesores en operaciones inmobiliarias debemos enfrentarnos frecuentemente con criterios técnicos de los Registradores que consideramos injustificadamente estrictos, debemos también reconocer que la alta responsabilidad que corresponde al Registrador como garante de la seguridad del tráfico inmobiliario, les impone un enfoque legítimamente distinto del nuestro.

Sin perjuicio de lo anterior, el Registro de la Propiedad debe seguir mejorando e invirtiendo (no sólo económicamente) en dos sentidos: 

  1. La coordinación con la información que ofrece el Catastro acerca de la situación física de las fincas (descripción, características, usos, superficies, construcciones, linderos, coordenadas georreferenciadas, etc.), de forma que la protección legal que ofrece el Registro (la clásica “fe pública registral”) no se limite sólo a la situación jurídico-civil de cada inmueble (propietarios y cargas) sino que se extienda a todas sus características materiales;
  2. La inclusión en el Registro de la situación urbanística de cada finca: clasificación, usos y aprovechamientos, afección a planes de ejecución, licencias concedidas, limitaciones derivadas de contaminación previa de suelos, etc. Las características urbanísticas de los inmuebles son obviamente determinantes de su valor económico, pero actualmente su conocimiento exige una investigación en muy distintas fuentes (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas, etc.) por parte de profesionales especializados y sin una garantía de fiabilidad total.
En todo caso, los asesores españoles podemos presumir frente a nuestros colegas de otras jurisdicciones de que nuestro Registro de la Propiedad es una institución con un funcionamiento impecable, que proporciona información absolutamente actualizada y fiable sobre la situación formal de propiedad y cargas de cada inmueble, así como una plena garantía legal y económica acerca de la certeza de esa situación formal, incluyendo el mantenimiento en su adquisición del inversor que confía de buena fe en el contenido del Registro, así como la responsabilidad patrimonial de los Registradores.

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Fernando Carvajal Gómez - Cano

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