Las “arras” en los contratos de compraventa

Publicado el 30.7.2024

Aunque es común, incluso en el propio sector inmobiliario, referirse a “contratos de arras” en transacciones con entrega anticipada de una parte del precio como garantía, este término es técnicamente incorrecto. Estos contratos se basan generalmente en una compraventa en el sentido del artículo 1445 y ss. del Código Civil, y las “arras” operan como una condición o cláusula esencial de la transacción. Por tanto, la denominación correcta sería “contrato de compraventa con arras [penitenciales (I.), confirmatorias (II.) o penales (III.)]”. A continuación, se detallarán las tres modalidades de arras que conocemos en el ordenamiento jurídico español.

1. Arras penitenciales

Comencemos con la modalidad que más se suele utilizar en la práctica debido a su flexibilidad, las denominadas “arras penitenciales” reguladas de forma muy con-cisa en el artículo 1454 del Código Civil:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a de-volverlas duplicadas.

Hablamos de flexibilidad porque las arras penitenciales permiten a los contratantes desistir del contrato libre y lícitamente, sin necesidad de justificar causa alguna. Ahora bien, el “precio” de dicho desistimiento es la pérdida de las arras por parte del comprador o la entrega por duplicado por parte del vendedor.

2. Arras confirmatorias

No existiendo regulación específica, las “arras confirmatorias” operan como anticipo de una parte del precio y como bien desvela su denominación confirman y prueban la perfección y el inicio de cumplimiento del contrato.

A diferencia de las arras penitenciales (I.), las arras confirmatorias no dan la opción de desistir del contrato y sus obligaciones. En caso de que una de las partes decida desistir o, mejor dicho, incumplir, la otra parte (cumplidora) podrá acogerse al régimen del artículo 1124 del Código Civil, pudiendo pedir o bien el cumplimiento o bien la resolución el contrato y, en su caso, la correspondiente indemnización de daños y perjuicios. Es importante apuntar que el anticipo del precio en concepto de arras confirmatorias no limita por su cuantía la indemnización.

3. Arras penales

No existiendo regulación específica más allá del artículo 83 del Código de Comercio, se trata de una figura intermedia entre las dos tipologías de arras antes mencionadas.

Las arras penales pueden operar como una cláusula penal o “sanción contractual” en caso de incumplimiento según el artículo 1152 del Código Civil, sustituyendo la cantidad entregada en concepto de arras la indemnización por daños y perjuicios (arras penales sustitutivas). No obstante, según el pacto entre las partes, también cabría solicitar del cumplimiento contractual y una indemnización más a allá de la cuantía fijada en concepto de arras penales (arras penales cumulativas).

En esencia, actúan como una doble garantía: aseguran el cumplimiento del contrato y establecen una compensación económica inmediata en caso de incumplimiento.

4. Cataluña

Aunque no sea una gran novedad para algunos lectores, para muchos otros lo será:

Cataluña tiene su propio Código Civil que puede ser de aplicación a contratos entre dos partes domiciliadas en Cataluña o, con frecuencia, a contratos de compraventa de inmuebles sitos en Cataluña, aunque también es cierto que se puede excluir su aplicación conforme al artículo 111-6 de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña.

Cuando sea de aplicación, hay que tener en cuenta que existe regulación específica, bastante más concreta que la del Código Civil español, sobre las “arras”. El artículo 621-8 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto regula que la entrega anticipada de una parte del precio de compraventa, como regla general, se entenderá como arras confirmatorias (II.), mientras que las arras penitenciales (II.) han de pactarse expresamente. El mecanismo de las arras penitenciales es el mismo, con la salvedad que el desistimiento puede estar justificado, sin que se pierdan las arras cuando la entidad de crédito designada le deniegue al comprador la financiación o la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, según el artículo 621-49. (Esta negativa, en todo caso, debe estar justificada documentalmente.)

"1. […] el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble […].

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales […]."

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