Dos fieles acompañantes

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​Publicado el 6.7.2023


Tanto el Catastro (Katasteramt) como el Registro de la Propiedad (Eigentumsregister o Grundbuchamt) son dos fieles e imprescindibles acompañantes en toda transacción de carácter inmobiliario en España. Tanto, que en las primeras operaciones inmobiliarias de un operador jurídico y, sobre todo, para un inversor extranjero (p. ej. procedente de un país de habla alemana; región DACH) generan muchas dudas y ambigüedades. Este artículo pretende destacar las diferencias y explicar por qué pueden producirse discrepancias entre ambos instrumentos de carácter público.



El Catastro 

En primer lugar, cabe señalar que el Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública, lo cual desvela su principal razón existencial: los impuestos. 
Si bien es cierto que el Catastro contiene datos descriptivos (geolocalización, superficie construida, etc.), urbanísticos (clase, uso principal, etc.) y legales (división horizontal, expedientes jurídico-catastrales, etc.) de los inmuebles, su función esencial es fijar la base imponible a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o de la llamada “plusvalía municipal” y, en su caso, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el supuesto excepcional de que el valor de referencia catastral sea superior al de mercado.

El Registro de la Propiedad 

El Registro de la Propiedad, a diferencia del Catastro, depende del Ministerio de Justicia (más en concreto, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) y contiene la información legal del inmueble, siendo los elementos más importantes: i) el titular de la propiedad y ii) las posibles cargas que recaen sobre el inmueble en cuestión como, por ejemplo, hipotecas (Hypothek) o servidumbres (Dienstbarkeit). Por tanto, a la hora de adquirir un inmueble es imprescindible obtener o bien una nota simple informativa (no tiene validez legal como prueba) o bien una certificación registral (sí tiene validez legal como prueba), a efectos de confirmar que se compra sin cargas (lastenfrei kaufen) o para solicitar una tasación hipotecaria. El objetivo principal del Registro de la Propiedad es proporcionar seguridad jurídica a la propiedad inmobiliaria y no tiene trascendencia administrativa en el sentido estricto del Catastro. 

Discrepancias entre ambas instituciones 

Por las diferentes funciones y dependencias de las dos instituciones, puede ocurrir que algunos datos registrados no coincidan (habitualmente datos relativos a la superficie). 

Es normal que, en un primer momento, este hecho resulte más preocupante para las partes involucradas en una transacción inmobiliaria de lo que al final resulta ser en la práctica. En este sentido, hay que tener en mente que los datos que consten en el Registro de la Propiedad prevalecerán siempre sobre aquellos del Catastro, ya que el primero es el instrumento principal para garantizar seguridad jurídica y fe pública en el ámbito del mercado inmobiliario.

No obstante, y para asegurar que la situación se equipare en ambas instituciones registrales, especialmente en transacciones muy complejas y con mucha trascendencia patrimonial, puede ser recomendable iniciar un proceso de regularización mediante los trámites previstos. 

Conclusión
La principal diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad tiene su fundamento en que dependen de dos ministerios distintos y persiguen dos fines distintos: 
Mientras que, para el Estado, el Catastro tiene relevancia meramente fiscal (e identificativa; referencia catastral), el Registro de la Propiedad ocupa un papel de publicidad y de seguridad jurídica en el mercado de bienes inmuebles, para amparar no sólo los derechos y deberes entre las partes involucradas en una transacción inmobiliaria o con contenido inmobiliario, sino también para salvaguardar los derechos de terceros de buena fe que, en todo caso, podrán “fiarse” del contenido del Registro de la Propiedad.

En una transacción inmobiliaria es crucial ser conocedor de la razón de ser de cada institución dado que el operador jurídico tendrá que manejar, en todo caso, tanto el Catastro como el Registro de la Propiedad, sus documentos y datos, así como tener claras sus funciones y efectos jurídicos. 

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Pablo Westerbecke

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