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Los arrendatarios están de “enhorabuena”

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​Publicado el 22.9.2022

 

Este año los arrendatarios están “de suerte” si les toca actualizar el importe de su alquiler al cumplirse la correspondiente anualidad de su contrato de arrendamiento entre abril y diciembre de 2022.

 

 


 

Como regla general, la Ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994 (en adelante, la LAU) establece diversas reglas respecto a la renta, de las cuales destacan las dos siguientes:

 

1. “La renta será la que libremente estipulen las partes”.

 

2. “Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.

En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.


En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (en adelante, IGC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.


En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (en adelante, IPC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”

 

Una vez actualizada la renta ,la nueva renta “será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito”.

 

Requisitos necesarios

Si bien la mayoría de los contratos de alquiler utilizan como referencia el IPC, este año, ante la generalizada y persistente subida de este indicador, el Gobierno ha decidido establecer una limitación extraordinaria en la actualización de la renta y topar la subida del alquiler.


Tal medida ha sido recogida en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, que señala que la parte arrendataria podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en la actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

  • Que se trate de contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU y
  • Que se distinga si el arrendador es o no es un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Cómo funciona

La nueva normativa mencionada señala que:


“a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.


b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”

 

Por tanto, salvo pacto en contrario de las partes, la actualización de la renta no podrá superar la variación anual del IGC (publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística).


Asimismo, conviene destacar que este índice tiene a su vez unos límites, de modo que nunca podrá ser inferior al 0% ni superior al 2%.


De ahí que, aunque la tasa de variación del IGC se fije, por ejemplo, en el 5,42% para junio-julio de 2022 (el dato más reciente a la fecha de publicación de este artículo), en la práctica, a la actualización de la renta únicamente se le podrá aplicar una subida máxima del 2%.


Esta medida está prevista, por ahora, solo hasta diciembre de 2022. Pero ¿qué pasaría si los propietarios-arrendadores deciden esperar a enero para notificar la subida de la renta de un contrato que debería actualizarse en noviembre? Aun en este caso le seguiría siendo aplicable el límite del 2%, dado que era el incremento vigente en el momento en que debió actualizarse esa renta.


Las principales consecuencias negativas de esta medida son que, por un lado, se encuentra menos oferta de vivienda en alquiler en el mercado y ,por otro lado, los propietarios-arrendadores están subiendo el precio inicial de los arrendamientos para protegerse frente a una eventual prórroga del tope de la subida del precio del alquiler.

 

Como ya hemos visto, esta medida solo está prevista hasta diciembre de 2022, sí bien es posible una prórroga (como ya ha sucedido en junio de 2022). Les mantendremos informados de cualquier novedad.

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Maricruz Frias

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