Die Maklerprovision in Spanien und Deutschland

Regelung in Spanien​

Regelung in Deutschland

In Deutschland ist der Immobilienmaklervertrag und der Lohnanspruch des Maklers im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 652 ff​. BGB) für alle Vermittlungsverträge und im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung für Mietverträge geregelt.

Gemäß § 652 BGB ist die Provision nur dann fällig, wenn das Geschäft zustande kommt und die Vermittlung und Verwaltung des Maklers kausal und entscheidend war. Es wird sogar festgelegt, dass wenn der Vertrag einer aufschiebenden Bedingung unterliegt, der Anspruch des Maklers auf die Provision nur entsteht, wenn diese Bedingung erfüllt ist.

Seit der Reform des BGB durch das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, die im Dezember 2020 in Kraft getreten ist, wurde die Aufteilung der Provision beim Kauf von Wohnungen ausdrücklich geregelt. Nach dieser Regelung muss die Provision, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist und dies dokumentiert wurde, zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Hat nur eine der beiden Parteien den Makler beauftragt, darf dieser die Kosten nicht auf die andere Partei abwälzen, ohne zumindest eine gerechte Aufteilung vorzunehmen. Diese Reform zielt darauf ab, die finanzielle Belastung für die Verbraucher zu verringern, die in Deutschland traditionell den größten Teil der Vermittlungskosten tragen.​

Der Prozentsatz der Provision variiert zwischen den Ländern und liegt mit 5 bis 7 % des Kaufpreises zuzüglich der entsprechenden Umsatzsteuer (derzeit 19%) etwas über dem spanischen Durchschnitt.

Bei Mietverträgen folgt die Regelung dem Bestellerprinzip, was in der Praxis bedeutet, dass der Vermieter in der Regel für die Zahlung an​ den Makler verantwortlich ist. Die Zahlung könnte jedoch auch dem ausscheidenden Mieter obliegen, wenn dieser als Interessent die Dienste des Maklers in Anspruch genommen hat, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. März 2019 (BGH, I ZR 124/18) feststellt.

In Deutschland gibt es daher keine zwingende Vorschrift, die den Vermieter verpflichtet, die Provision in allen Fällen zu zahlen, im Gegensatz zu Artikel 20 des spanischen Mietgesetzes (LAU). ​

Schlussfolgerung​​

​Die Regelung des Immobilienmaklervertrags und das Recht auf Erhalt einer Provision weisen erhebliche Unterschiede zwischen Spanien und Deutschland auf, obwohl beide Systeme in der Praxis gewisse Ähnlichkeiten aufweisen.

Während in Deutschland das BGB und die spezifische Gesetzgebung für die Vermittlung von Mietverträgen klare Regeln für die Provision festlegen und Reformen die Aufteilung der Kosten beim Kauf und Verkauf von Wohnungen klären, gibt es in Spanien kaum gesetzliche Regelungen, sodass die Bedingungen weitgehend von der Vereinbarung zwischen den Parteien abhängen. In einem Punkt ist Spanien jedoch strenger: Bei der Vermietung von Wohnraum schreibt Artikel 20 des LAU eindeutig vor, dass die Provision oder die Verwaltungskosten vom Vermieter zu tragen sind, ohne dass etwas anderes vereinbart werden kann.

Für Immobilieninvestoren, die sich für den spanischen Markt interessieren, ist es wichtig, diese Unterschiede zu kennen, um die Kosten zu optimieren und Überraschungen während des Kauf- oder Mietprozesses zu vermeiden.​