Spanien: Das Kaufoptionsrecht bzw. "Call-Option"

​Das Optionsrecht ergibt sich aus einer bilateralen Vereinbarung zwischen dem Optionsgeber und dem Optionsnehmer, in der der Optionsgeber dem Optionsnehmer ein exklusives Optionsrecht - in der Regel zum Kauf - für einen bestimmten Zeitraum einräumt.

Der Hauptvorteil des Optionsnehmers oder Optionsberechtigten besteht darin, dass er einseitig und aus eigener Initiative entscheiden kann, ob er die Option ausübt oder nicht. Auf diese Weise kann er den Optionsgeber - den Eigentümer des Vermögenswerts, an dem der Optionsgeber interessiert ist - verpflichten, die Immobilie innerhalb des festgelegten Zeitraums zu verkaufen und zu übertragen, ohne dass irgendwelche Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Dieses Merkmal unterscheidet das Optionsrecht eindeutig vom Vorkaufsrecht, da letzteres ein vorheriges Tätigwerden Dritter und des Eigentümers erfordert. 

In den allermeisten Fällen ist dieser Vorteil für den Optionsnehmer jedoch nicht unentgeltlich, und der Optionsgeber verlangt die Zahlung eines als Gegenleistung für die Einräumung des Optionsrechts festgelegten Preises, der so genannten „Optionsprämie“ oder „Option Premium“. Diese Prämie kann als Einmalzahlung oder in Teilbeträgen geleistet werden. 

Während des von den Parteien vereinbarten Zeitraums kann der Optionsgeber nicht frei über sein Vermögen verfügen, wobei diese Einschränkung durch die Publizität des Grundbuchamtes unterstützt wird, in das dieses Optionsrecht eingetragen werden kann, wie nachstehend ausgeführt wird.

​Der große Vorteil dieser Institution besteht darin, dass sie gemäß Artikel 14 der span. Hypothekenverordnung [https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1947-3843#a14] in das Grundbuch eingetragen werden kann und damit dem Optionsberechtigten größtmögliche Rechtssicherheit sowohl zwischen den Parteien als auch gegenüber Dritten gewährleistet.

Anders als bei der Ausübung der Option ist für die Eintragung jedoch die Zustimmung beider Parteien erforderlich.

Als zusätzliche Anforderungen muss der Vertrag den vereinbarten Preis für den möglichen Kauf (i) und, falls vorhanden, die Optionsprämie (ii) enthalten. Außerdem muss der Vertrag die Frist* für die Ausübung der Option enthalten, die in keinem Fall vier Jahre überschreiten darf (iii).

* Bei einem Mietvertrag mit Kaufoption kann die Frist für die Ausübung der Option für die Dauer des Mietvertrags festgelegt werden, endet aber zwangsläufig im Falle einer Verlängerung des Mietvertrags.

Bei großen Transaktionen, die eine sehr gründliche Due-Diligence-Prüfung erfordern oder von der Erfüllung wichtiger Meilensteine abhängen, wie z.B. Lizenzierung, Fördermittelgewährung, Finanzierung und/oder Gründung von Gesellschaften, kann der Abschluss eines Kaufoptionsvertrags, mit Eintragungsoption in das Grundbuch, eine sehr geeignete Option sein.

Die Laufzeit der Option erlaubt es dem Optionsnehmer, alle relevanten Prüfungen und Analysen vorzunehmen und gibt ihm Spielraum für Förderverfahren, Finanzierungen oder Lizenzierungen.

Natürlich ist es sehr empfehlenswert, dass sich beide Parteien vor der Unterzeichnung des Optionsvertrags auf die Eintragung im zuständigen Grundbuchamt geeinigt haben und eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufgenommen haben, die auch den Mindestanforderungen von Artikel 14 der span. Hypothekenverordnung entsprechen muss.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass die Eintragung im Grundbuch je nach Fallkonstellation (Umsatzsteuer oder Steuer auf vermögensrechtliche Übertragungen) die Entrichtung der entsprechenden Steuern erfordert. Aus steuerlichen Gesichtspunkten ist es wichtig, den Optionsvertrag so zu gestalten, dass eindeutig klar ist, dass nur eine Kaufoption eingeräumt wird, damit die anwendbare Steuer nur einmal anfällt. Dies erfordert besondere Sorgfalt, wenn die Absicht besteht, eine Ratenzahlung zu vereinbaren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der Vereinbarung einer Kaufoption, sei es als Optionsgeber oder als Optionsnehmer, eine gute Beratung notwendig ist, da die vertragliche Gestaltung dem Willen der Parteien entsprechen und die Mindestvoraussetzungen des Art. 14 der span. Hypothekenverordnung gewährleisten muss.